Droit immobilier
Transaction
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Lorsqu’un couple marié ou l’un des deux époux seulement souhaite mettre en vente un logement, l’agent immobilier doit procéder à un certain nombre de vérifications. Il doit ainsi déterminer à qui appartient le logement, quel est le régime matrimonial du couple, et s’il s’agit du logement de la famille. En effet, ces informations sont indispensables afin de savoir si leconsentement des deux époux à la vente est nécessaire ou pas.
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Dans quelles hypothèses le consentement des deux époux à la vente d’un logement est-il nécessaire ?
La vente du logement de la famille sans l’accord du conjoint est sanctionnée par la nullité de l’acte. Il s’agit d’une nullité relative, qui ne peut être invoquée que par le conjoint dont le consentement est requis. L’action ennullité est ouverte à l’époux dont le consentement était requis dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après la dissolution du régime matrimonial (article 215 alinéa 3 du Code civil). Ainsi, l’agent immobilier doit se faire produire par le vendeur tous les éléments probants lui permettant de savoir s’il s’agit du logement de lafamille. S’il existe un doute, la prudence commande d’exiger l’intervention du conjoint, lequel, soit déclarera que le local n’est pas le logement de la famille, soit donnera son consentement à la vente. A défaut, l’acquéreur pourrait engager la responsabilité de l’agent immobilier s’il peut lui être reproché de ne pas s’être préoccupé de l’affectation familiale de l’immeuble.
I VENTE DULOGEMENT DE LA FAMILLE
Quel que soit le régime matrimonial des époux, ils ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni, conformément aux dispositions de l’article 215 alinéa 3 du Code civil. La définition du logement de la famille est appréciée souverainement par les juges du fond. Il s’agit du lieu quisert de résidence principale aux époux et, s’il y a lieu, à leurs enfants. Dès lors, que le logement de la famille appartienne à l’un des époux à titre de bien propre, ou qu’il s’agisse d’un bien commun, l’acte de vente, de même que le mandat de vente confié à l’agent immobilier1, doivent être signés des deux époux.
II ÉPOUX MARIÉS SOUS LE RÉGIME DE LA COMMUNAUTÉ LÉGALE
Les époux qui se sontmariés sans avoir fait précéder leur union d’un contrat de mariage sont soumis au régime de la communauté légale. Il s’agit du régime de la communauté de biens réduite aux
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Mement’Immo FNAIM – Édition 2008
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acquêts. Ils peuvent également adopter une communauté conventionnelle, en restaurant la communauté de biens meubles et acquêts, ou en adoptant la communauté universelle debiens. Dans le cadre de ce régime, chacun des époux a l’administration et la jouissance de ses biens propres et peut en disposer librement (article 1428 du Code civil), sauf s’il s’agit du logement de la famille. Ainsi, si le logement vendu constitue un bien propre à l’un des deux époux, et qu’il ne s’agit pas du logement de la famille, seule la signature de l’époux propriétaire du bien seranécessaire. En revanche, en application des dispositions de l’article 1424 du Code civil, les époux ne peuvent l’un sans l’autre aliéner les immeubles dépendant de la communauté. De même, ils ne peuvent l’un sans l’autre percevoir les capitaux provenant d’une aliénation d’un immeuble de la communauté. Ainsi, en présence d’un logement constituant un bien commun, l’agent immobilier devra recueillir ledouble accord des époux lors de la signature du mandat de vente2 et de la promesse de vente, synallagmatique3 ou unilatérale4. L’accord des époux résulte le plus souvent de leur intervention simultanée à l’acte de vente. Toutefois, un époux peut donner mandat à son conjoint ou à un tiers de le représenter à la vente. S’agissant d’un acte d’aliénation, ce mandat devra être exprès, conformément aux…