« Corrigé » du commentaire d’arrêt du l’arrêt 25 mars 2009

« Corrigé » du commentaire d’arrêt du l’arrêt 25 mars 2009

L’arrêt commenté offre une illustration d’une combinaison des règles applicables au pacte de préférence et du régime juridique de la promesse synallagmatique de vente, dans l’hypothèse d’une vente immobilière.
Alors que la jurisprudence la plus récente a doté le pacte de préférence d’une certaine efficacité juridique en permettant lasubstitution du tiers bénéficiaire de bonne foi à l’acquéreur, ce mouvement va-t-il jusqu’à subordonner la promesse synallagmatique de vente au premier ? Tel est l’enjeu de l’affaire soumise à la cour de cassation dans l’arrêt commenté.
La solution apportée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 25 mars 2009 n’en demeure pas moins classique.
En l‘espèce un acte de donation partage en date du26 novembre 1992 comportant un pacte de préférence a attribué à Mme X des droits sur un immeuble. Quelques années plus tard, le 30 avril 2003 Mme X conclut avec les époux Y une PSV portant sur l’immeuble. L’acte authentique est signé le 29 sept. 2003. C’est alors que la bénéficiaire du pacte bénéficiaire demande sa substitution dans les droits de l’acquéreur en arguant que le notaire avait indiquéaux parties signataires du compromis l’existence du pacte de préférence. Il était soutenu que l’acquéreur ne pouvait pas ignorer l’existence du pacte de préférence lors de la signature du compromis.
Les juges du fond ont fait droit à la demande en se plaçant à la date de la réitération de la promesse synallagmatique de vente, pour retenir la mauvaise foi de l’acquéreur.
Il appartenait donc à laCour de cassation de se prononcer sur le moment à prendre en compte pour apprécier l’existence d’un pacte de préférence et de l’intention du tiers bénéficiaire de s’en prévaloir.
La réponse à cette question de droit permet ensuite d’envisager la nullité du compromis et le cas échéant la substitution du tiers bénéficiaire au tiers acquéreur conformément à la jurisprudence.
Sans surprise, l’arrêtde la Cour d’appel est censuré par la 3e chambre civile au visa des art. 1583 et 1589 c. civ.
En considérant qu’il convient d’apprécier la connaissance de l’existence du pacte de préférence au moment de la signature de l’acte authentique la Cour de cassation fait primer la signature de la promesse de vente pour dire qu’à cette date la vente était valablement conclue, privant le bénéficiaire dupacte d’une possible substitution au tiers acquéreur. La Cour de cassation exprime ainsi la difficile situation du bénéficiaire d’un pacte de préférence désirant s’en prévaloir.
I. La délicate situation du tiers bénéficiaire d’un pacte de préférence
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L’arrêt exprime sans aucun doute la relative fragilité du pacte de préférence du point de vue de ses effets juridiques. Le bénéficiaire d’un pactede préférence aurait du faire valoir ses droits à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente.
A. La fragilité du régime juridique du pacte de préférence
Pendant longtemps, la Cour de cassation n’admettait pas, en cas de non respect d’un pacte de préférence, la sanction en nature qu’est la substitution et lui préférait une réparation en équivalent, c’est à dire sous forme dedommages et intérêts. Il faut rappeler que le droit pour un créancier d’exiger l’exécution en nature d’une obligation n’est envisageable que si une telle exécution en nature est possible. Aussi, la cour de cassation se fondait sur une interprétation exégétique de l’art. 1142 c. civ. selon lequel, « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêt, en cas d’inexécutionde la part du débiteur » (3e Civ. 30 avril 1997, D. 1997.475, « médecin du monde »).
La doctrine n’avait pas manqué de critiquer la solution, en soulignant l’inadaptation de l’art. 1142 c. civ., cet article visant surtout à ne pas placer le débiteur d’une obligation dans une situation personnellement contraignante. Or la substitution ne contraint pas le propriétaire du bien à vendre son bien,…