Le acte de préférence civ 3ème 25 mars 2009

Commentaire d’arrêt : 3ème Chambre Civile 25 mars 2009

Posant un droit de préemption avantageux le pacte de préférence est régulièrement utilisé en droit civil. Son existence bien que méconnue du Code civil est à l’origine de nombreux contentieux, son régime est principalement d’origine jurisprudentiel.

Dans cet arrêt la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation est venu préciser lemoment où devait s’apprécier la mauvaise fois de l’acquéreur afin d’appliquer ou non la sanction de la violation du pacte de préférence.

En l’espèce un acte de donation26 novembre 1992 contenant un pacte de préférence a attribué à Mme X des droits sur un immeuble. Le 30 avril 2003 Mme X a conclu avec les époux Y une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble. L’acte authentique aquant à lui été signé le 29 septembre 2003. Suite à cette vente Mme Z, bénéficiaire du pacte de préférence, invoque la violation de ce pacte. Pour annuler la vente la cour d’appel a retenu que le notaire, ayant eu connaissance de l’existence du pacte de préférence, avait informé Mme Z le 14 aout 2003, du projet de vente et de la possibilité pour elle de se prévaloir du pacte de préférence ce qu’elleaccepte. Le notaire a donc informé les bénéficiaires de la volonté de Mme Z de faire jouer son droit de préemption. La Cour d’appel prend donc en compte la mauvaise foi des acquéreurs afin de faire annuler la vente et de substituer aux acquéreurs Mme Z.

Il s’agissait pour la Cour de cassation de déterminer, dans le cas où une promesse synallagmatique de vente a été conclue en violation d’unpacte de préférence, à quelle date s’apprécie l’éventuelle mauvaise foi des acquéreurs.

En l’espèce la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel prononçant la substitution de Mme Z aux époux X au motif que la connaissance du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de saréitération par acte authentique.

Il convient donc de déterminer sous quelles conditions la sanction de la violation du pacte de préférence pourra être appliquée (I) mais également la justification de la condition temporelle (II).

I> La sanction de la violation du pacte de préférence

Le pacte de préférence est un contrat préparatoire qui a pour objet le choix d’un contractant en cas deconclusion d’un contrat futur. Le promettant s’engage envers le bénéficiaire du pacte, au cas où il déciderait de conclure un contrat sur un bien lui appartenant, de le conclure avec lui par préférence à toute autre personne. En cas de violation de ce pacte une sanction a été prévue par la jurisprudence, il s’agit de la substitution du bénéficiaire à l’acquéreur de mauvaise foi (A). L’arrêt de la 3èmechambre civile règle la question du moment où doit s’apprécier cette mauvaise foi (B).

A> La substitution du bénéficiaire à l’acquéreur de mauvaise foi

La Cour de cassation a longtemps refusé que le bénéficiaire puisse obtenir d’être substitué dans les droits de l’acquéreur, même de mauvaise foi. Le bénéficiaire ne pouvait pas obtenir que le juge décide que le contrat, conclu en fraude deses droits, lui soit déclaré inopposable et qu’il soit réputé contractant à la place du tiers de mauvaise foi.

Cette solution était critiquable car elle affaiblissait la force obligatoire du pacte de préférence et conférait au promettant le pouvoir de revenir sur son engagement contractuel, en lui permettant d’anéantir la priorité contractuelle engendrée par le pacte de préférence au profit dubénéficiaire.

La Chambre mixte a opéré un revirement de jurisprudence en décidant dans son arrêt du 26 mai 2006 que « le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence de ce…