Promesse unilatérale et promesse synallagmatique

Les promesses de vente
Deux types de promesse : unilatérales et synallagmatiques.
Unilatérale : une seule personne s’engage : le promettant s’engage à vendre. Le bénéficiaire a toute liberté dans les délais prévus pour accepter ou refuser. Il a un droit d’option.
Synallagmatique : engagement réciproque : un s’engage à vendre, l’autre à acheter. Les deux parties s’engagent en même temps.
Lapromesse unilatérale de vente.
C’est le type de promesse le plus utilisé selon les auteurs.
Elle est indispensable à cause des formalités à remplir : certificat d’urbanisme, problèmes d’hypothèques…
Les règles sont issues de la pratique et de la jurisprudence. La promesse unilatérale de vente est ignorée par le code civil.
Le droit d’option est caractéristique de la promesse unilatérale devente.
La promesse unilatérale d’achat existe aussi, mais, dans les faits, elle est plus rare.
Nature de la promesse.
La promesse n’est pas un acte unilatéral, c’est un contrat.
Il y a deux consentements : l’engagement du vendeur, et l’accord de l’acheteur.
C’est un contrat de promesse, un avant contrat qui préfigure à la vente.
Le but est de faciliter la conclusion du contrat définitif.Elle vise à fixer l’offre dont l’acceptation par le bénéficiaire ultérieurement formera la vente. Elle engendre normalement la sécurité juridique.
La chose et le prix doivent être indiqués pour que le contrat de promesse soit valable.
Dans la promesse, il doit y avoir tous les éléments du contrat définitif.
Aucune adjonction ne sera possible après.
La promesse est soumise au droit commun, etdonc au consensualisme.
Si le contrat de vente impose des formalités, le contrat de promesse devra les respecter.
La promesse unilatérale de vente est soumise à la formalité de l’enregistrement (article 1840-1 CGI) : dans les 10 jours, sous peine de nullité. L’enregistrement permet d’éviter la fraude fiscale : tout est indiqué donc, au moment de la vente, il n’y aura pas la possibilité de modifierle prix.
C’est un contrat unilatéral. (article 1103 C.Civ)
Mais parfois le bénéficiaire est tenu à une indemnité d’immobilisation, c’est-à-dire en général 10% du prix de la vente. Le contrat n’est plus alors véritablement unilatéral. Il est bilatéral car il y a engagement de part et d’autre (payer l’indemnité revient à un engagement).
C’est un contrat bilatéral qui ne contient qu’une promesseunilatérale. Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, le promettant conserve l’indemnité d’immobilisation.
Validité de cette clause.
Au départ la jurisprudence ne l’acceptait pas : elle considérait qu’il n’y avait pas de cause au versement de l’indemnité si la vente n’a pas lieu.
Le 25 juin 1958, la chambre commerciale reconnaît cette clause valable. La cause de l’engagement du bénéficiaireest l’avantage que le promettant s’interdise de vendre la chose à quelqu’un d’autre.
La chose est immobilisée. L’indemnité compense l’immobilisation de la chose.
Un arrêt de 1995 parle de « prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire ».
L’indemnité est versée au notaire qui place la somme à la caisse des dépôts et consignations.
Si l’option est levée, les 10% s’imputeront au prix de vente.Distinction avec des institutions juridiques proches.
Promesse unilatérale et pacte de préférence.
Le pacte de préférence est l’avant-contrat par lequel le promettant s’engage, pour le cas où il se déciderait à vendre, à proposer en priorité à l’autre la chose.
Ce pacte ne prépare pas la vente : celle-ci sera peut-être très éloignée dans le temps.
Il ne prévoit pas les conditions de la vente: l’indication du prix n’est pas une condition de validité.
La capacité de contracter n’est pas non plus nécessaire au pacte.
La promesse est un engagement. Le pacte suppose une éventualité, et dans le c’est-à-dire de la réalisation de cette éventualité, une priorité.
S’il y a non respect du pacte de préférence, il y a normalement essentiellement des dommages et intérêts. En cas de collusion…