Rapport algerie
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expertise
24 rue Jacques Ibert – 92300 Levallois-Perret
L’ORGANISATION DE LA PROFESSION D’EVALUATEUR IMMOBILIER EN ALGERIE.
Rapport demandé par la Société de Garantie du Crédit Immobilier (SCGI), Ministère des Finances
2ème semestre 2006
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AVANT-PROPOS 1. Le groupement constitué par ATISREAL EXPERTISE et Lefèvre Pelletier etassociés, avocats, a été retenu par la Société de Garantie du Crédit Immobilier (SGCI) pour traiter le sujet de ce rapport. La mission s’inscrit dans le champ plus vaste du développement du crédit hypothécaire, qui ne s’opèrera qu’à condition notamment que les établissements prêteurs puissent connaître la juste valeur des biens immobiliers dont ils financent l’acquisition ou qu’ils reçoivent engage hypothécaire des sommes prêtées. 2. Cette mission s’organise en quatre phases successives : dresser l’état des lieux de l’évaluation immobilière telle qu’elle est actuellement pratiquée ; proposer le cadre juridique d’une organisation future de l’activité d’évaluateur immobilier ; rédiger le guide de l’évaluation immobilière ; enfin concevoir les formations qui devront être dispensées auxévaluateurs immobiliers. Le présent rapport clôt la première phase de la mission.
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INTRODUCTION • le contexte foncier
Le droit foncier algérien est régi par de nombreux textes législatifs et réglementaires formant un dispositif complexe. Ce dispositif a évolué au gré des orientations prises par l’Etat algérien depuis son indépendance en 1962. Sans remonter jusqu’à la période de lacolonisation française, l’évolution du droit foncier algérien (aussi bien urbain qu’agricole) peut être classée en deux périodes : la période allant de l’indépendance de l’Algérie en 1962 jusqu’à la fin des années soixante-dix, et la période allant du début des années 80 à nos jours : La première période se caractérise notamment par l’ordonnance 62-20 du 24 août 1962 relative à la protection et àla gestion des biens laissés vacants par les colons français et l’ordonnance 66-182 du 6 mai 1966 ayant opéré dévolution à l’Etat algérien des biens vacants. Le dispositif a été parachevé, s’agissant du foncier agricole, par l’ordonnance 71-73 du 8 novembre 1973 portant révolution agraire. Cette ordonnance, qui opéra un bouleversement majeur du régime de la propriété foncière agricole en Algérie,avait pour principal objectif la nationalisation des terres appartenant à des propriétaires non-exploitants ou absents. Pour la même période et s’agissant plus particulièrement du foncier urbain, l’ordonnance 74-26 du 20 février 1974 visait à la constitution des réserves foncières communales (RFC) destinées à servir d’assiette aux investissements de toute nature de l’Etat, des collectivitéspubliques et locales. La constitution des RFC a pu être réalisée par l’expropriation de leurs anciens propriétaires afin de faire face notamment aux besoins en terrains urbains dus à l’accroissement de la population urbaine.
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La seconde période connaît le mouvement de libéralisation de la propriété foncière, amorcé par la Constitution de 1989 qui « garantit le droit à la propriétéprivée et l’indemnisation juste, équitable et préalable en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ». La loi 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation foncière constitue probablement la pierre angulaire de l’édifice de libéralisation du foncier en Algérie. Celle loi a notamment abrogé l’ordonnance 74-26 relative aux RFC. Quant au foncier agricole, l’ordonnance 71-73 portantrévolution agraire a été abrogée par l’ordonnance 95-26 du 25 septembre 1995. Cette ordonnance a eu pour effet la restitution des terres nationalisées à leurs anciens propriétaires (sous certaines conditions). • le contexte foncier
Nonobstant les différentes réformes engagées, l’Etat algérien fait face depuis les années 70 à une crise aiguë du logement. Selon des estimations jugées optimistes, le…