Contrat de réservation

VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT (VEFA)
Définition
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est l’un des contrats les plus utilisés dans le domaine de la construction en milieu urbain. Il se caractérise par un mécanisme d’évolution dans le temps rendant l’acquéreur propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Questions/réponses
Quelles informations doiventfigurer dans le contrat préliminaire, l’avant-contrat ou le contrat de réservation ?
Le contrat préliminaire est le document validant la « réservation » de l’achat éventuel d’un immeuble. Il doit mentionner les indications essentielles relatives à :
• La consistance de l’immeuble (la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, l’énumération des pièces de service, dépendances etdégagements, la situation dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement…)
• La qualité de la construction (grâce à une note technique sommaire qui indique la qualité des matériaux, les équipements collectifs s’il s’agit d’un immeuble)
• Aux délais de réalisation de l’ouvrage et à la date à compter de laquelle la vente pourra être conclue
• Au prix prévisionnel et, le cas échéant, aux modalités desa révision
• S’il y a lieu, aux prêts que le réservant déclare qu’il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.
Le réservataire dispose t-il d’un délai de rétractation ?
Le nouveau régime de protection des « consommateurs immobiliers » institué par l’article 72 de la loi SRU (articles L. 271-1et L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation), entré en vigueur au 1er juin 2001, stipule que tout contrat de construction ou d’acquisition d’un immeuble d’habitation ouvre droit à un délai de réflexion de sept jours pour les acquéreurs non professionnels.
Dans quel cas verse t-on un dépôt de garantie ?
En contrepartie de la réservation de l’achat, le réservataire peut être amené àverser un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert à son nom dans une banque ou chez un notaire. Son montant équivaut à 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation n’excède pas un an, 2% si le délai est porté à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt n’est autorisé. Ces fonds déposés sont « indisponibles, incessibles, et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat devente ». (art L 261-15 CCH).
Si la vente est définitivement conclue, le dépôt de garantie s’impute sur le prix de l’immeuble. Il est en revanche perdu si l’acquéreur potentiel renonce à la vente. Plusieurs cas permettent cependant, selon les articles L.261-15 et R.261-31 du CCH, la restitution du dépôt de garantie, parmi lesquels le défaut d’une proposition de vente faite par le vendeur ou laproposition d’un contrat anormalement différent du contenu du contrat préliminaire.
Quels éléments doivent être mentionnés dans le contrat définitif ?
Le contrat de VEFA est impérativement conclu devant un notaire et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Il s’agit de précisions relatives :
• A la description de l’immeuble ou partie d’immeuble
• Au prix, à ses modalités depaiement et à son éventuelle révision
• Au délai de livraison
• A la garantie d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement
• A la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble
Le contrat doit également indiquer si la vente est ou non financée à l’aide de prêts et est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts.
En cas de contrat non conforme à cesdifférentes exigences, l’acquéreur peut invoquer la nullité du contrat avant l’achèvement de l’immeuble.
Quelles sont les modalités de paiement ?
Le paiement doit respecter un échelonnement impératif. L’article R 261-14 du CCH dispose que les paiements ne peuvent excéder :
• 35% du prix à l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau
• 95% à l’achèvement de l’immeuble
Ces paiements…